Tunis

La Société de Promotion du Lac de Tunis (SPLT) est une société anonyme de droit tunisien créée en octobre 1983 sur la base d’une convention passée entre L’État tunisien et le groupe d’investisseurs saoudiens Dallah El Baraka. La SPLT a eu pour mission de développer le plus important projet de lotissement urbain en Tunisie : les berges du lac Nord de Tunis. Lancé au début des années 80, c’était à l’époque un projet avant-gardiste en matière de partenariat public-privé, qui s’est avéré aujourd’hui un succès réel.

Chiffres clés

– Plan d’eau : ramené de 3000 ha à 2500 ha après son assainissement, sur 10 km de long et 2,5 km de large

– Surface foncière totale : 1327 ha.

– Surface construite : plus de 500 ha

– Réserve foncière : plus de 400 ha, dont 230 ha pour les lotissements immédiats

– Espaces verts : 20 %, un ratio de l’ordre de 20 m² d’espace vert par habitant.

– Population prévue des berges du lac : 135 000 habitants et 140 000 non-résidents.

La Réhabilitation du lac

La lagune de Tunis fut considérée pendant des siècles comme un repoussoir et un exutoire pour les ordures et les rejets pollués d’eaux urbaines et industrielles de la ville basse. Avec son lot de mythes et de souvenirs collectifs des crises écologiques d’eutrophisation, la dominante en était le déficit symbolique et la stigmatisation.

Pressé par la gravité des problèmes sanitaires et environnementaux, entre 1985 et 2001, l’État tunisien a dû procéder à l’assainissement de la lagune en mobilisant des fonds étrangers qui seront rentabilisés d’ici à 2040 par la commercialisation des remblais gagnés sur le plan d’eau et destinés à l’urbanisation.

Le grand chantier d’assainissement a été réalisé sur la base de deux types d’interventions : la première qui était à la charge de l’Etat consistait essentiellement en la création de stations d’épuration pour éviter les déversements illicites provenant de la ville basse dans le plan d’eau. La deuxième intervention du même type a porté sur la construction du canal de ceinture en vue de protéger le plan d’eau contre les ruissellements polluants. Le canal de ceinture devrait permettre de collecter les eaux de pluie et les acheminer vers le canal de navigation de Tunis et les rejeter, ensuite, vers le chenal.

Du côté de la SPLT, les travaux d’assainissement et de réhabilitation du Territoire ont concerné l’approfondissement du fond du lac, le dragage de 10 millions m3 de manière solide (sable et vase), la modification de la ligne des Berges pour faciliter la circulation de l’eau. A cela s’ajoutaient le dragage du canal d’échange avec la mer (le canal de Kheireddine) et la construction d’une digue de 8,2km qui a permis de diviser le lac en deux parties et de favoriser la circulation de l’eau dans le bassin du lac.

De surcroît, la mise en place des écluses au niveau du canal de Kheireddine a facilité le contrôle des échanges de l’eau entre le lac et la mer. Recourir à ces opérations de réhabilitation du plan d’eau était nécessaire pour permettre la circulation d’eau à l’intérieur du lac, créer un écosystème viable et une plateforme autour du lac Nord de Tunis de 1300 ha dont 500ha ont été récupérés sur le plan d’eau. Ces travaux d’assainissement ont représenté une en­veloppe de 96 millions de dinars.

Création de la ville au bord de l’eau

Une fois les travaux d’assainissement et de réhabilitation achevés, les principes d’un plan d’aménagement d’une ville nouvelle ont été définis et inscrit dans une insertion urbaine apportant des réponses et des solutions nouvelles en parfaite harmonie avec les pratiques urbanistiques et architecturales contemporaines.

La première opération d’urbanisation a été conçue par Hans Barreth, l’architecte danois, en 1984. Elle concernait une réserve foncière de l’ordre de 1600 ha : 1300 ha sur les Berges du Lac et 300 ha longeant la voie express Tunis-La Goulette. Selon cette conception, les planchers à construire étaient de l’ordre de 11,10 millions de m², répartis comme suit : 5,5 millions de m² pour les logements et 5,5 millions de m² pour les constructions à usage de bureaux et les activités de service.

A cette époque, la population que cette ville devait accueillir était estimée à 136 000 habitants et offrait un cadre professionnel propice pour 140 000 emplois.

Ce projet n’a pas vu le jour parce qu’il affichait aux yeux des investisseurs des signes de non rentabilité et nécessitait des coûts de réalisation très élevés. Du coup, l’idée de la ville nouvelle a été abandonnée au bénéfice d’une autre approche d’études mieux adaptées réalisées par la conjugaison de compétences tunisiennes et étrangères, en inculquant des modalités de réalisation par étapes.

Ainsi, après la zone Nord, réalisée selon les principes de Barreth (150ha), à caractère résidentiel essentiellement et la zone Nord-Ouest (50ha), réservée pour les loisirs, une réorientation cruciale s’est imposée : réaliser des projets urbains novateurs, qui ambitionnent de créer un nouveau dynamisme révélateur de la vie urbaine équilibrée, prenant en compte la relation entre les éléments de l’architecture et ceux de l’espace urbain.

Dans cette logique, il y a eu la réalisation du lotissement Les Jardins du Lac, celui de la cité des Pins, la Résidence du Parc, et la zone d’activités Kheireddine. Ces ensembles urbains se sont étalés sur 260 ha, une partie de la réserve foncière de 1300 ha que possédait la SPLT. Sans pour autant oublier que 250 ha ont été déjà vendus, dans une conjoncture politique et économique différente et révolue, au Groupe Boukhater pour la réalisation de son projet Tunis Sports City.

Les premières phases de l’aménagement ont été réalisées avec succès et concourent à une nouvelle offre urbaine et économique. Grâce à cette opération d’aménagement ambitieuse, le Grand Tunis entre dans le concert des métropoles internationalisées, tout en maîtrisant le coût public de l’aménagement.

Le programme général a été révisé à deux reprises et ce, dans la perspective de le mettre en conformité avec les nouveaux choix en matière d’urbanisation de la nouvelle ville du lac. La première révision du programme a été élaborée en 1998 à l’occasion des nouvelles orientations fixées pour la zone Nord Est (zone qui couvre 839 ha) et la deuxième a été entamée à la fin de l’année 2006. La nouvelle ambition à caractère stratégique affichée par l’Etat en matière d’intégration du Grand Tunis dans son environnement national et international vise, à l’horizon de la deuxième décennie du XXIème siècle, dans la cohérence des procédures d’aménagement, la rigueur technique et le respect des normes environnementales, le renouvellement de l’image urbaine de la capitale.

Actualités récentes : Préparer la ville de demain

Après avoir loti et livré avec succès près de 500 hectares de terrains, sur lesquels est érigée la ville du lac actuelle, la SPLT possède à ce jour une réserve foncière immédiate de plus de 400 hectares destinés à l’urbanisation. Transformer cette immense étendue en lotissements haut-de-gamme représente certes un défi considérable. Pour ce faire, la SPLT envisage de passer à la vitesse supérieure en matière de finances à travers l’ouverture de son capital. Les investissements à réaliser au titre de l’aménagement de ces 400 hectares sont estimés à 1000 Milliards DT. Ceci sans compter les investissements afférents à des projets de lotissements exogènes (sur des terrains ne lui appartenant pas) estimés à 1100 Milliards DT. Compte tenu de l’envergure de ces investissements, l’intérêt pour la société est de se tourner vers les bailleurs externes.

L’enjeu immédiat qui se présente à la SPLT est de développer une zone de 230 hectares (à l’intérieur des 400 ha de réserve foncière) qui s’étend de la ville actuelle du lac jusqu’au centre-ville de Tunis, formant ainsi l’extension de la capitale le long des berges.

Aménagement du lotissement « la Perle du lac »

D’une superficie de 57 hectares le lotissement la Perle du Lac a été réfléchi selon un modèle d’urbanisation innovant découlant des résultats d’un concours d’Urban Design mettant en lumière l’amélioration de la qualité des espaces publics et l’exaltation du concept de « ville durable ».

De ce concours sont issues des idées originales : la corniche à double niveau (l’un bas, destiné à la promenade, et l’autre, plus haut, réservé aux sportifs), les pistes cyclables, et les infrastructures de qualité comme l’aménagement d’un parking de grande surface sous la place principale de la cité. Un noyau central de celle-ci sera aménagé en partenariat entre la SPLT et un investisseur privé sur la base d’une Etude qui sera réalisée ultérieurement.

Cette opération s’inscrit dans le cadre de sa nouvelle politique visant à assurer sa pérennité en développant d’autres activités en parallèle avec son cœur de métier : la promotion du Lac Nord de Tunis. L’objectif étant d’identifier des projets innovants et de les réaliser en commun accord avec des investisseurs privés. On en cite, éventuellement, un complexe médicalisé, un Mall, l’hôtel Business and Leisure qui sera édifié dans cet espace prestigieux urbanisé.

Devant répondre à d’autres types d’aspirations, la SPLT initiera d’autres types de partenariat pour la réalisation de mégaprojets tel que le Parc d’Animation et de Loisirs qui sera bâti sur 70 ha. Ce dernier a fait l’objet d’un Appel à Manifestations d’Intérêt, déjà publié dans les journaux et auquel des propositions d’investisseurs privés ont été enregistrées. Et les projets envisagés ne manquent pas : un centre technologique, un Pôle gouvernemental qui serait édifié sur les ilots formant un prolongement de l’Avenue Habib Bourguiba.

Etude du « lotissement C » selon le principe de la Smart City

 Fortement ancrée dans les enjeux actuels, la SPLT réalisera à partir de 2020 le lotissement C de 60ha qui se situe à côté de la Perle du Lac et qui se donne comme mission de faire la part belle à la Smart City, aux bâtiments intelligents et à la connectivité.

Une évolution urbanistique notable qui incite la Société à évaluer ses réalisations et à en tirer les leçons en vue d’en formuler les conclusions, de mieux comprendre la complexité des systèmes socio-économico-territoriaux et d’améliorer la qualité des lotissements qu’elle propose à sa clientèle.